Wie een bestaande woning koopt, is zelf verantwoordelijk voor het onderzoeken van de staat van het huis. Dat heet de onderzoeksplicht van de koper. Een bouwkundige keuring is de meest gangbare manier om aan die plicht te voldoen: een onafhankelijke keurder bekijkt de woning en legt zijn bevindingen vast in een rapport. Zeker bij woningen van vóór de oorlog is dat geen overbodige stap, want daar kunnen gebreken spelen die je als leek niet herkent.

Waarom de onderzoeksplicht bij jou ligt

De verkoper heeft een meldingsplicht voor gebreken die hij kent, maar jij als koper moet zelf onderzoeken wat je koopt. Zie je na de overdracht een gebrek dat je bij een inspectie had kunnen ontdekken, dan sta je juridisch zwak. De kosten voor herstel komen dan meestal voor jouw rekening.

Een keuring verkleint dat risico. De keurder loopt de hele woning na, van dak tot kruipruimte, en benoemt wat hij ziet. Hij geeft daarbij ook een inschatting van de herstelkosten, zodat je weet welk bedrag je bovenop de koopsom moet rekenen.

Wat een keurder wel en niet kan vaststellen

Een bouwkundige keuring is een visuele, niet-destructieve inspectie. Er gaan dus geen muren of vloeren open. De keurder beoordeelt wat zichtbaar en bereikbaar is, zoals het dakbeschot (de houten binnenkant van het dak) vanaf de zolder of het leidingwerk in de kruipruimte.

Die aanpak heeft ook grenzen. Ziet de keurder bijvoorbeeld scheurvorming in de gevel of vochtplekken op een muur, dan benoemt hij dat als aandachtspunt. De oorzaak vaststellen vraagt soms om specialistisch vervolgonderzoek, zoals een funderingsonderzoek of een vochtmeting. Het rapport vertelt je dus niet alleen wat er speelt, maar ook waar je dieper kunt laten kijken voordat je tekent.

Het rapport als basis voor je bod en je hypotheek

Met een bouwkundig rapport in handen sta je sterker aan de onderhandeltafel. Blijkt het dak binnen enkele jaren aan vervanging toe te zijn, dan kun je dat in je bod verwerken of als voorwaarde in het koopcontract opnemen. Veel kopers nemen daarom een ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring op. Vallen de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uit, dan kun je kosteloos van de koop af.

Bouwkundig rapport aanvragen kan al in de bezichtigingsfase, al gebeurt het meestal nadat je bod is geaccepteerd, binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden. Ook geldverstrekkers vragen bij oudere woningen soms om zo'n rapport voordat ze de hypotheek goedkeuren. Plan de keuring daarom vroeg in, zodat het rapport op tijd binnen is.

Het energielabel meenemen in je aankoopbeslissing

Naast de bouwkundige staat telt ook de energetische staat van de woning mee. Een slecht geïsoleerd huis betekent hogere energiekosten en vaak een flinke verduurzamingsopgave na de aankoop. Een geldig energielabel is bij verkoop bovendien verplicht, op enkele uitzonderingen na; de actuele regels vind je bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

In steden met veel vooroorlogse woningen, zoals Amsterdam, komen de bouwkundige en de energetische staat vaak samen. Daar spelen naast isolatievragen bijvoorbeeld ook funderingen op houten palen. Komen die palen door een lage grondwaterstand droog te staan, dan kunnen ze gaan rotten, met verzakking als mogelijk gevolg.

Het is dan ook geen toeval dat energielabel aanvragen amsterdam een veelvoorkomende zoekopdracht is onder kopers die willen weten hoe hun nieuwe woning er energetisch voorstaat. Sommige bureaus, waaronder Keuringsdienst voor Wonen, combineren de keuring en het energielabel in één opdracht, wat een extra afspraak scheelt.

Eerst laten kijken, dan tekenen

De volgorde is uiteindelijk simpel. Laat de woning keuren voordat de ontbindende voorwaarden verlopen en lees het rapport goed door. Laat aandachtspunten waar nodig verder onderzoeken. Neem de herstelkosten en de energetische staat vervolgens mee in je bod. Je kunt ze ook als voorwaarde in het koopcontract opnemen. Zo voldoe je aan je onderzoeksplicht en voorkom je dat je na de sleuteloverdracht voor verrassingen komt te staan.